Was jetzt für Unternehmen, Bestandshalter und Vermieter wichtig ist.
Was das Gesetz für Heizungsentscheidungen,Nichtwohngebäude und Portfoliostrategie bedeutet, und was seit dem 29. Juli2026 gilt.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Es führt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) unter neuem Namen fort und reformiert es inhaltlich. Am 28. Juli 2026 erschien es im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226), seit dem 29. Juli 2026 gelten die neuen Heizungsregeln. Kern der Reform ist eine größere Technologieoffenheit beim Heizungstausch sowie die Abkehr von der bisherigen pauschalen 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien.
Das GEG hat seit seiner Einführung eine turbulente Geschichte hinter sich. Die Änderungen rund um die Heizungspflicht haben die politische Debatte jahrelang dominiert. Das Gebäudemodernisierungsgesetz reagiert auf diese Kritik: mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch, weniger pauschale Verbote, mehr Technologieoffenheit. Gleichzeitig sollen EU-Vorgaben aus der neuen Gebäuderichtlinie national umgesetzt werden.
Ziel ist kein Systemwechsel, sondern eine Neuausrichtung: Wer ein Gebäude modernisiert, soll künftig stärker nach Standort, Gebäudetyp und Wirtschaftlichkeit entscheiden können, ohne dabei automatisch gegen gesetzliche Vorgaben zu verstoßen.
Ja. Bundestag und Bundesrat verabschiedeten das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026. Einen Tag zuvor hatte das Bundesverfassungsgericht den Eilantrag der Linksfraktion abgelehnt. Am 28. Juli 2026 erschien das Gesetz im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 gelten die neuen Heizungsregeln, die EPBD-bezogenen Teile greifen ab dem 1. Januar 2027.
Diese Änderungen wirken sich unmittelbar auf Ihre Entscheidungen aus:
• Die pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt. Das GModG streicht die §§ 71 ff. GEG.
• Die Betriebsverbote für Öl-und Gasheizkessel fallen weg. Das Gesetz streicht auch die verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer fossilen Heizung.
• Für neu eingebaute Gas-,Öl- und Flüssiggasheizungen greift die Bio-Treppe: Ab 2029 steigen die Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe schrittweise.
• Die CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter folgt neuen Regeln (§§ 5a und 5bCO₂-Kostenaufteilungsgesetz).
Das GModG greift gestaffelt. Die neuen Heizungsregeln gelten seit dem 29. Juli 2026, die EPBD-bezogenen Teile ab dem 1. Januar 2027. Bis zum 1. Dezember 2026 muss die Bundesregierung ein Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen (§ 42a). Die Bio-Treppe startet am 1. Januar 2029.
Für Sie gilt daher: Stichtage im Blickbehalten, neue Regeln kennen, Entscheidungen so treffen, dass sie über die gesamte Anlagenlaufzeit wirtschaftlich tragen.
Das Gesetz greift an mehreren Stellen direkt in die bisherige Systematik des GEG ein. Die wichtigsten Änderungen im Überblick.
Die bisherige Regelung, wonach neue Heizungsanlagen mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen müssen, entfällt. Die Regelungen rund um § 71 GEG sowie die §§ 71b bis 71p und § 72 GEG wurden gestrichen.
Das heißt nicht, dass künftig keine Anforderungen mehr gelten. Das Gesetz sieht stattdessen die sogenannte Bio-Treppe vor: ein schrittweises Ansteigen des verpflichtenden Anteils klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029. Mehr dazu weiter unten.
Das Gesetz ermöglicht Eigentümern beim Heizungstausch wieder mehr Wahlfreiheit zwischen verschiedenen Heizungsarten. Folgende Technologien sind grundsätzlich zulässig:
Dass Gas- und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden dürfen, ist politisch eine Erleichterung.
Die Verfügbarkeit und die Preise dieser Brennstoffe sind heute noch nicht verlässlich prognostizierbar. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, sollte deshalb genau durchrechnen, ob die Anlage über ihre Laufzeit unter verschiedenen Marktszenarien wirtschaftlich betrieben werden kann. Eine Gas- oder Ölheizung ist keine freie Fahrt in Richtung Status quo.
Der GIH-Bundesverband weist in seiner Stellungnahme zum GModG auf einen konkreten Rückschritt hin: Das geltende GEG schreibt vor dem Einbau einer fossilen Heizung eine verpflichtende Beratung vor. Das GModG streicht diese Pflicht ersatzlos. Die Beratung ist künftig freiwillig.
Das ist kein bürokratischer Randpunkt, sondern Schutz vor Lock-in-Effekten: Wer heute eine Anlage einbaut, die in zehn Jahren teuer wird oder unter Anschlusszwang fällt, hat ohne Beratung ein strukturelles Investitionsrisiko.
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Die Bio-Treppe ist das zentrale Instrument des GModG, um den schrittweisen Ausstieg aus fossilen Brennstoffen technologieoffen zu gestalten. Statt einer sofortigen Pflicht zu erneuerbaren Energien steigt der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe schrittweise:
Das GModG verpflichtet die Bundesregierung, bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vorzulegen (§ 42a). Damit sollen Brennstoffe für die Gebäudebeheizung bis 2045 vollständig klimaneutral werden. Das ersetzt faktisch das gestrichene Betriebsverbot für fossile Heizkessel ab 2045. Umso wichtiger ist es, Investitionsentscheidungen heute flexibel und zukunftsfähig zu gestalten.
Für institutionelle Vermieter, Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen bringt das Gesetz mehr Spielraum bei der Heizungswahl, aber keine Entlastung bei den übergeordneten Zielen.
Klimaschutzziele bleiben relevant, EU-Vorgaben müssen national umgesetzt werden, und ESG-Anforderungen aus Kapitalmärkten und Finanzierungen ziehen unabhängig vom nationalen Gesetzgebungsprozess an.
WEG-Verwalter müssen Eigentümergemeinschaften jetzt belastbar informieren und Beschlüsse vorbereiten. Das Gesetz gilt – die konkreten Anforderungen stehen fest.
Bestehende Heizungsanlagen müssen nicht sofort getauscht werden. Aber wer absehbar investieren muss, sollte jetzt Daten erheben, Optionen prüfen und Förderfenster nicht verpassen. Neu geregelt ist dagegen die Kostenteilung bei der Bio-Treppe: Die Mehrkosten durch den Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe bei neu eingebauten Gas- oder Ölheizungen werden künftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt (neue §§ 5a und 5b im CO₂-Kostenaufteilungsgesetz). Die Modernisierungsumlage für rein fossile Heizungen bleibt hingegen ohne gesetzliche Einschränkung – eine offene Frage für Vermieter und ihre Mieter.
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Für Nichtwohngebäude, wie Bürohäuser, Einzelhandelsflächen, Schulen, Pflegeeinrichtungen und Produktionsstätten, entstehen durch die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) konkrete Anforderungen. Das GModG gilt seit dem 29. Juli 2026, die EPBD-bezogenen Teile greifen ab dem 1. Januar 2027:
Fachverbände wie der GIH weisen darauf hin, dass noch offene Fragen bei der nationalen EPBD-Umsetzung bestehen. Die weitere Umsetzung zu verfolgen, bleibt wichtig.
Wenn Sie eine neue Heizungsanlage förderfähig einbauen wollen, brauchen Sie technische Nachweise. Für BEG-Einzelmaßnahmen sind Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 und hydraulischer Abgleich nach Verfahren B verpflichtend. Ohne diese Nachweise gibt es keine Förderung. Wichtig dabei: Förderanträge müssen in der Regel vor Baubeginn gestellt werden.
Förderbedingungen können sich ändern – maßgeblich sind immer die zum Antragszeitpunkt geltenden Richtlinien. Hinweis: Die BEG wurde zum 21. Juli 2026 angepasst (u. a. höhere Einkommensboni, neuer Kinderzuschlag). Prüfen Sie vor einem Antrag die geltenden Konditionen.
Wichtige Stolperfalle in der Praxis: Bei der KfW-Heizungsförderung muss vor Antragstellung bereits ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender Bedingung abgeschlossen sein.
Die Heizlastberechnung bestimmt den tatsächlichen Wärmebedarf Ihres Gebäudes und ist die Grundlage für eine korrekte Anlagenauslegung. Eine überdimensionierte Wärmepumpe oder ein schlecht ausgelegtes Hybridsystem kostet mehr als es spart. Der hydraulische Abgleich stellt sicher, dass Wärme im Gebäude gleichmäßig verteilt wird und Ihre Anlage effizient läuft.
Wenn Sie Fördermittel nutzen, Wärmepumpen sauber auslegen oder Heizsysteme in Ihrem Bestand realistisch bewerten wollen, brauchen Sie belastbare technische Grundlagen. Details dazu erklärt unser Beitrag „Hydraulischer Abgleich und Heizlastberechnung für Immobilienbestände“.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist in Kraft. Die folgenden Fragen sollten Sie jetzt beantworten.
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Yalcin Yildirim
