Was jetzt für Unternehmen, Bestandshalter und Vermieter wichtig ist.
Was der Gesetzentwurf für Heizungsentscheidungen, Nichtwohngebäude und Portfoliostrategie bedeutet, und warum aktuell noch das GEG gilt.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein laufendes Gesetzesvorhaben der Bundesregierung. Es soll das geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) unter neuem Namen fortführen und inhaltlich reformieren. Konkret: Das GEG soll umbenannt, vereinfacht und um neue EU-Anforderungen ergänzt werden. Kern des Entwurfs ist eine größere Technologieoffenheit beim Heizungstausch sowie die Abkehr von der bisherigen pauschalen 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien.
Das GEG hat seit seiner Einführung eine turbulente Geschichte hinter sich. Die Änderungen rund um die Heizungspflicht haben die politische Debatte jahrelang dominiert.Der Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz reagiert auf diese Kritik: mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch, weniger pauschale Verbote, mehr Technologieoffenheit. Gleichzeitig sollen EU-Vorgaben aus der neuen Gebäuderichtlinie national umgesetzt werden.
Ziel ist kein Systemwechsel, sondern eine Neuausrichtung: Wer ein Gebäude modernisiert, soll künftig stärker nach Standort, Gebäudetyp und Wirtschaftlichkeit entscheiden können, ohne dabei automatisch gegen gesetzliche Vorgaben zu verstoßen.
Nein. Stand Anfang Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz noch nicht in Kraft. Der Bundestag plant die Verabschiedung noch vor der Sommerpause, also bis Mitte Juli 2026. Da der Bundesrat nicht zustimmen muss, könnte das Gesetz bereits Mitte bis Ende Juli oder Anfang August in Kraft treten.
Hinweis: Die Linksfraktion hat am 3. Juli 2026 eine Organklage mit Eilantrag eingereicht, um die Abstimmung vor der Sommerpause zu stoppen. Sollte dieser Antrag Erfolg haben, verschiebt sich der Zeitplan.
Für alle aktuellen Bau-, Sanierungs- und Heizungsentscheidungen gilt bis zum Inkrafttreten weiterhin das GEG in der Fassung vom 9. Januar 2026.
Nach GEG gelten unter anderem folgende Anforderungen:
Entscheidungen über Heizungsanlagen, Sanierungsmaßnahmen und Investitionen müssen heute nachgeltendem GEG getroffen werden. Wer auf Basis des Entwurfs plant, trägt das Risiko, dass dieser im parlamentarischen Verfahren verändert oder verzögert wird. Umgekehrt ist der Entwurf eine wichtige Orientierung: Er zeigt, in welche Richtung sich die Anforderungen entwickeln werden, und ermöglicht vorausschauende Planung.
Für Sie gilt daher: Laufende Vorgaben kennen, Entwurf verfolgen, Entscheidungen so treffen, dass sie unter verschiedenen Szenarien wirtschaftlich tragen.
Der Entwurf greift an mehreren Stellen direkt in die bisherige Systematik des GEG ein. Die wichtigsten geplanten Änderungen im Überblick.
Die bisherige Regelung, wonach neue Heizungsanlagen mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen müssen, soll laut Entwurf entfallen. Das betrifft die Regelungen rund um § 71 GEG sowie die §§ 71b bis 71p und § 72 GEG, die gestrichen oder ersetzt werden sollen.
Das heißt nicht, dass künftig keine Anforderungen mehr gelten. Der Entwurf sieht stattdessen die sogenannte Bio-Treppe vor: ein schrittweises Ansteigen des verpflichtenden Anteils klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029. Mehr dazu weiter unten.
Laut Entwurf sollen Eigentümer beim Heizungstausch wieder stärker zwischen verschiedenen Heizungsarten wählen können. Folgende Technologien sind im Entwurf als grundlegende Optionen vorgesehen:
Dass Gas- und Ölheizungen laut Entwurf weiterhin eingebaut werden dürfen, ist politisch eine Erleichterung. Wirtschaftlich ist das keine Entwarnung. Denn die Bio-Treppe verpflichtet ab 2029 zur Nutzung klimafreundlicher Brennstoffanteile. Das bedeutet: Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas, grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate müssen schrittweise in die Brennstoffversorgung eingebunden werden.
Die Verfügbarkeit und die Preise dieser Brennstoffe sind heute noch nicht verlässlich prognostizierbar. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, sollte deshalb genau durchrechnen, ob die Anlage über ihre Laufzeit unter verschiedenen Marktszenarien wirtschaftlich betrieben werden kann. Eine Gas-oder Ölheizung ist keine freie Fahrt in Richtung Status quo.
Der GIH-Bundesverband weist in seiner Stellungnahme zum GModG-Entwurf auf einen konkreten Rückschritt hin: Das geltende GEG schreibt vor dem Einbau einer fossilen Heizung eine verpflichtende Beratung vor. Der GModG-Entwurf streicht diese Pflicht ersatzlos. Künftig wäre die Beratung freiwillig.
Das ist kein bürokratischer Randpunkt, sondern Schutz vor Lock-in-Effekten: Wer heute eine Anlage einbaut, die in zehn Jahren teuer wird oder unter Anschlusszwang fällt, hat ohne Beratung ein strukturelles Investitionsrisiko.
Sie planen den Einbau einer neuen Heizung und möchten vorher eine unabhängige Beratung?
Wir bewerten Ihre Optionen und entwickeln daraus eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Vereinbaren Sie jetzt ein kostenfreies Erstgespräch.
Die Bio-Treppe ist das zentrale Instrument im Entwurf, um den schrittweisen Ausstieg aus fossilen Brennstoffen technologieoffen zu gestalten. Statt einer sofortigen Pflicht zu erneuerbaren Energien soll der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe schrittweise steigen:
Laut Entwurf ist eine Evaluation der zentralen Vorgaben für 2030 vorgesehen. Das heißt: Die konkreten Anforderungen können noch angepasst werden. Umso wichtiger ist es, Investitionsentscheidungen heute flexibel und zukunftsfähig zu gestalten.
Ein Punkt, der im parlamentarischen Verfahren noch diskutiert werden dürfte: Das bisherige GEG enthielt eine klare Ausstiegsregelung, wonach Heizkessel ab dem 1. Januar 2045 nicht mehr mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen. Der GModG-Kabinettsentwurf streicht diese Regelung. Die Bio-Treppe endet bei 60 % klimaneutralen Brennstoffen ab 2040 und enthält keinen gesetzlichen Endpunkt mehr.
Fachverbände wie der GIH kritisieren das als Planungslücke: Ohne klares Enddatum bleibt offen, ob und in welchem Umfang fossile Brennstoffe langfristig zulässig bleiben. Für Investitionsentscheidungen mit Laufzeiten über 2040 hinaus ist das eine relevante Unsicherheit.
Für institutionelle Vermieter, Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen bringt der Entwurf mehr Spielraum bei der Heizungswahl, aber keine Entlastung bei den übergeordneten Zielen.
Klimaschutzziele bleiben relevant, EU-Vorgaben müssen national umgesetzt werden, und ESG-Anforderungen aus Kapitalmärkten und Finanzierungen ziehen unabhängig vom nationalen Gesetzgebungsprozess an.
WEG-Verwalter müssen Eigentümergemeinschaften heute belastbar informieren und Beschlüsse vorbereiten, ohne zu wissen, in welcher Form das Gesetz final verabschiedet wird.
Bestehende Heizungsanlagen müssen nicht sofort getauscht werden. Aber wer absehbar investieren muss, sollte jetzt Daten erheben, Optionen prüfen und Förderfenster nicht verpassen. Zusätzlich enthält der Entwurf keine Einschränkung der Modernisierungsumlage für rein fossile Heizungen, was für Vermieter und ihre Mieter eine offene Frage bleibt.
Sie planen in den nächsten Jahren eine Heizungsmodernisierung?
Wir helfen Ihnen, Ihren Gebäudebestand zu analysieren, Optionen zu bewerten und Maßnahmen so zu planen, dass Förderung und Timing zusammenpassen. Vereinbaren Sie jetzt ein kostenfreies Erstgespräch.
Für Nichtwohngebäude, wie Bürohäuser, Einzelhandelsflächen, Schulen, Pflegeeinrichtungen und Produktionsstätten, entstehen durch die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) konkrete Anforderungen, unabhängig davon, wie das GModG-Verfahren ausgeht:
Fachverbände wie der GIH weisen darauf hin, dass noch offene Fragen bei der nationalen EPBD-Umsetzung bestehen. Den Gesetzgebungsprozess weiter zu verfolgen, bleibt wichtig.
Wenn Sie eine neue Heizungsanlage förderfähig einbauen wollen, brauchen Sie technische Nachweise. Für BEG-Einzelmaßnahmen sind Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 und hydraulischer Abgleich nach Verfahren B verpflichtend. Ohne diese Nachweise gibt es keine Förderung. Wichtig dabei: Förderanträge müssen in der Regel vor Baubeginn gestellt werden.
Förderbedingungen können sich ändern – maßgeblich sind immer die zum Antragszeitpunkt geltenden Richtlinien. Wichtige Stolperfalle in der Praxis: Bei der KfW-Heizungsförderung muss vor Antragstellung bereits ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender Bedingung abgeschlossen sein.
Die Heizlastberechnung bestimmt den tatsächlichen Wärmebedarf Ihres Gebäudes und ist die Grundlage für eine korrekte Anlagenauslegung. Eine überdimensionierte Wärmepumpe oder ein schlecht ausgelegtes Hybridsystem kostet mehr als es spart. Der hydraulische Abgleich stellt sicher, dass Wärme im Gebäude gleichmäßig verteilt wird und Ihre Anlage effizient läuft.
Wenn Sie Fördermittel nutzen, Wärmepumpen sauber auslegen oder Heizsysteme in Ihrem Bestand realistisch bewerten wollen, brauchen Sie belastbare technische Grundlagen. Details dazu erklärt unser Beitrag „Hydraulischer Abgleich und Heizlastberechnung für Immobilienbestände“.
Unabhängig davon, wann und in welcher Form das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft tritt, gibt es Fragen, die Sie heute beantworten sollten. Ob WEG-Bestand in Mainz, gemischtes Portfolio im Rhein-Main-Gebiet oder gewerbliche Immobilien in Berlin: Der passende Modernisierungspfad hängt immer vom einzelnen Gebäude ab.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist noch nicht in Kraft, aber die Fragen, die es aufwirft, stellen sich heute. Welche Heizung passt zu welchem Gebäude? Welche Maßnahmen sind förderfähig? Wo besteht regulatorischer Handlungsdruck? Und wie lässt sich das alles in eine Investitionsplanung überführen, die zu Portfolio, Budget und Regulatorik passt?
Wir unterstützen Hausverwaltungen, Wohnungswirtschaft, Unternehmen und Bestandshalter dabei, genau diese Fragen datenbasiert zu beantworten. Zu unseren Leistungen gehören:
Wir bewerten Gebäudedaten, Förderfähigkeit und technische Optionen und entwickeln daraus einen Modernisierungspfad, der zu Ihrem Portfolio passt.
Yalcin Yildirim
