Kommunale Wärmeplanung

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Was ist die kommunale Wärmeplanung?

Die kommunale Wärmeplanung ist ein gesetzlich vorgeschriebener Prozess, bei dem Kommunen analysieren und dokumentieren, wie die Wärmeversorgung auf ihrem Gebiet langfristig klimaneutral organisiert werden kann.

Das Ergebnis ist ein kommunaler Wärmeplan. Dieser Plan beschreibt, welche Gebiete künftig über ein Wärmenetz versorgt werden sollen, wo dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen sinnvoller sind und ob Wasserstoff eine Rolle spielen könnte.

Ein zentrales Missverständnis vorweg: Die kommunale Wärmeplanung verpflichtet zunächst die Kommunen, nicht die Eigentümer. Sie hat aber direkte Auswirkungen darauf, welche Heizungstechnologie in einem bestimmten Gebiet mittel- und langfristig sinnvoll ist.

Definition: Kommunale Wärmeplanung

• Strategische Analyse der künftigen Wärmeversorgung auf Gemeindeebene
• Gesetzlich geregelt durch das Wärmeplanungsgesetz (WPG) seit 1. Januar 2024
• Ergebnis: Kommunaler Wärmeplan mit Gebietsausweisung
• Beeinflusst Investitionsentscheidungen für Gebäude und Heizungssysteme
• Kein direktes Handlungsgebot für Eigentümer, aber strategische Grundlage

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Warum wurde das Wärmeplanungsgesetz eingeführt?

Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) ist am 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Es verpflichtet alle Kommunen in Deutschland, eine kommunale Wärmeplanung zu erstellen.

Der Hintergrund ist die Klimapolitik der Bundesregierung: Deutschland will bis 2045 klimaneutral sein. Die Wärmeversorgung von Gebäuden ist dabei einer der größten Hebel: Heizung und Warmwasser verursachen nach Angaben von BDEW und Destatis rund 18 Prozent der deutschen CO2-Emissionen (bei Einberechnung indirekter Emissionen aus Strom und Fernwärme bis zu 30 Prozent des Endenergieverbrauchs).

Ohne eine koordinierte Planung auf kommunaler Ebene würden Eigentümer Heizungen einbauen, die möglicherweise nicht zur künftigen Versorgungsstruktur passen. Das WPG soll diese Planung vorausschauend ermöglichen.

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Welche Fristen gelten?

Das Wärmeplanungsgesetz sieht gestaffelte Fristen vor. Die Frist hängt von der Einwohnerzahl der Gemeinde ab.

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Für unsere Kernregionen heißt das konkret: Mainz und Berlin zählen mit über 100.000 Einwohnern zu den Großstädten. Hier muss der Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorliegen. In kleineren Gemeinden dauert es bis Mitte 2028. Wer vorher größere Investitionen plant, sollte prüfen, ob bereits ein Entwurf oder Zwischenergebnis vorliegt.

Wichtig: Einige Bundesländer haben eigene, teils frühere Fristen oder laufende Planungsprozesse. Es lohnt sich, frühzeitig bei der eigenen Gemeinde nachzufragen.

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Was bedeutet die Wärmeplanung für Gebäudeeigentümer?

Zunächst die wichtigste Botschaft: Die kommunale Wärmeplanung verpflichtet Eigentümer nicht direkt zu Maßnahmen. Es gibt keine automatische Pflicht, die Heizung zu tauschen oder das Gebäude zu sanieren, sobald ein Wärmeplan vorliegt.
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Dennoch hat die Wärmeplanung erhebliche praktische Auswirkungen, weil sie den Rahmen für künftige Entscheidungen setzt.

Was ändert sich für Eigentümer konkret?

• Heizungstausch
  Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt, dass neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen. In Bestandsgebäuden gilt diese Pflicht aber erst, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt, bzw. zum jeweiligen gesetzlichen Stichtag. Welche Technologien dann als Erfüllungsoption gelten, hängt auch vom kommunalen Wärmeplan ab.‍
• Hinweis
  ‍Der gesetzliche Rahmen ist derzeit in Bewegung. Das GEG soll durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst werden. Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für Neu- und Bestandsbauten entfällt damit; an ihre Stelle treten Wahlfreiheit beim Heizungstausch und ab 2029 ein verbindlicher, schrittweise steigender Anteil klimaneutraler Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen. Der Gesetzentwurf wurde von der Bundesregierung beschlossen, das parlamentarische Verfahren ist jedoch noch nicht abgeschlossen. Inkrafttreten und Details stehen damit noch nicht endgültig fest. Wer jetzt investiert, sollte den aktuellen Stand individuell prüfen lassen.‍
• Anschluss an ein Wärmenetz
  Wenn die Gemeinde ein Gebiet als Wärmenetzgebiet ausweist, kann ein späterer Anschlusszwang entstehen. Das ist noch nicht bundesweit geregelt, aber ein relevantes Szenario.‍
• Investitionsplanung
  Wer jetzt eine Wärmepumpe einbaut und später erfährt, dass das Gebäude ans Fernwärmenetz angeschlossen werden soll, hat unter Umständen eine Fehlinvestition getätigt.‍
• Fördermittel
  Ob und wie Förderung fließt, hängt zunehmend von der im Wärmeplan vorgesehenen Technologie ab.

Die Wärmeplanung ist kein direktes Handlungsgebot, aber sie definiert den wirtschaftlich sinnvollen Entscheidungsrahmen. Wer ohne Wärmeplan investiert, übersieht ein zentrales Planungselement.

Welche Auswirkungen hat die Wärmeplanung auf Wohnungsunternehmen und Verwalter?

Für Wohnungsunternehmen

Wohnungsunternehmen mit größeren Portfolios sind besonders betroffen. Die kommunale Wärmeplanung beeinflusst:

• Priorisierung von Sanierungsmaßnahmen im Portfolio
• Entscheidung über den richtigen Zeitpunkt für Heizungsmodernisierungen
• Planung von Klimapfaden und Dekarbonisierungsstrategien
• Fördermittelstrategie für den Gebäudebestand
• ESG-Berichterstattung und Nachhaltigkeitsziele

Wir begleiten Immobilien- und Wohnungsunternehmen in Mainz und Berlin bei genau diesen Entscheidungen: von der Standortanalyse bis zur Fördermittelstrategie.
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Für Hausverwalter

Hausverwalter stehen vor einer kommunikativen Herausforderung: Eigentümer und WEG-Mitglieder fragen nach, was die Wärmeplanung bedeutet. Klare Antworten sind wichtig, um Fehlinvestitionen zu vermeiden.

• Keine voreiligen Heizungsempfehlungen, solange der Wärmeplan nicht vorliegt
• Eigentümer frühzeitig informieren, was zu erwarten ist
• Fachkundige Begleitung bei der Entscheidung über Heizungsmodernisierungen hinzuziehen
• Sanierungsfahrpläne (iSFP) als Grundlage für strategische Entscheidungen nutzen

‍‍‍Typische Fragen von Eigentümern, die Verwalter beantworten sollten:

• Muss ich meine Heizung jetzt tauschen? (Nein, nicht zwingend sofort)
• Welche Heizung darf ich noch einbauen? (Abhängig von GEG und Wärmeplan)
• Bekomme ich Förderung? (Ja, je nach Technologie und Gebäudestand)
• Was passiert, wenn mein Gebäude ins Wärmenetzgebiet fällt?
• Wann liegt der Wärmeplan für unsere Gemeinde vor?

Wärmenetzgebiet, Wasserstoffgebiet oder dezentrale Versorgung?

Das Herzstück des kommunalen Wärmeplans ist die Ausweisung von Gebieten. Jedes Gebiet bekommt eine vorgesehene Versorgungsform. Das hat direkte Konsequenzen für die Technologiewahl.

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Was ist mit Wasserstoff?

Wasserstoff als Heizlösung wird in einigen Regionen diskutiert, insbesondere dort, wo bestehende Gasinfrastruktur vorhanden ist. Für Raumwärme ist Wasserstoff aus wirtschaftlicher Sicht in den meisten Fällen keine günstige Lösung. Trotzdem kann die Ausweisung als Wasserstoffgebiet Auswirkungen auf die zulässige oder geförderte Heiztechnologie haben.

Wir empfehlen, nicht spekulativ auf Wasserstoff zu setzen, solange kein konkreter Netzausbauplan vorliegt.

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Warum die kommunale Wärmeplanung Investitionen verändert

Die Wärmeplanung verschiebt den Informationsstand bei Investitionsentscheidungen. Bislang entschieden Eigentümer nach technischen und wirtschaftlichen Kriterien, was für ihr Gebäude sinnvoll ist. Künftig spielt die kommunale Infrastrukturplanung eine gleichberechtigte Rolle.

Drei Szenarien, die zeigen, wie wichtig die Wärmeplanung ist

• Szenario A
  Ein Eigentümer tauscht 2025 eine Gasheizung gegen eine neue Gasheizung. 2027 liegt der Wärmeplan vor. Das Gebäude liegt im Wärmenetzgebiet. Der Anschluss wird verpflichtend. Die Gasheizung war eine Fehlinvestition.
• Szenario B
  Ein Wohnungsunternehmen plant die Sanierung von 40 Gebäuden. Ohne Wärmeplanung wird eine einheitliche Wärmepumpenlösung geplant. Im Wärmeplan stellen sich 12 Gebäude als künftige Wärmenetzstandorte heraus. Die Planung muss vollständig überarbeitet werden.
• Szenario C
  Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus im Gasgebiet. Im Wärmeplan wird das Gebiet als Wärmenetzgebiet ausgewiesen. Die Sanierungskosten steigen. Der Kaufpreis war zu hoch kalkuliert.

Diese Szenarien zeigen, warum die kommunale Wärmeplanung heute schon in Investitionsentscheidungen einbezogen werden muss.

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Welche Fördermittel können heute schon genutzt werden?

Unabhängig von der Wärmeplanung gibt es bereits heute attraktive Förderprogramme, die Eigentümer und Wohnungsunternehmen nutzen können.

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Wichtig: Viele Förderungen sind mit einer Energieberatung durch einen zugelassenen Energieeffizienzexperten verknüpft. Ohne professionelle Begleitung wird Förderpotenzial oft nicht vollständig ausgeschöpft.

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So sollten sich Immobilienunternehmen jetzt vorbereiten

Die Wärmeplanung ist kein Grund zur Panik, aber ein klarer Anlass zur Vorbereitung. Wer strukturiert vorgeht, kann die Wärmeplanung als strategischen Vorteil nutzen.

1. Status der kommunalen Wärmeplanung prüfen

Für jede relevante Gemeinde nachfragen, ob und in welchem Stadium die Wärmeplanung ist. Manche Kommunen haben bereits Vorentwürfe oder Beteiligungsverfahren gestartet.

2. Gebäudebestand mit Standortdaten verknüpfen

Welche Gebäude liegen in welchen Gemeinden? Welche Gebietstypen kommen infrage? Eine Standortmatrix schafft die Grundlage für differenzierte Entscheidungen.

3. Energetischen Ist-Zustand erfassen

Für jedes Gebäude: Welcher Energiestandard liegt vor? Welche Heizung ist verbaut? Welcher Sanierungsbedarf besteht?

4. Szenarien entwickeln

Welche Gebietsausweisung ist für welches Gebäude wahrscheinlich? Was bedeutet das für den Sanierungsfahrplan? Welche Investitionen sollten vorgezogen, welche verschoben werden?

5. Fördermöglichkeiten systematisch prüfen

Welche Förderprogramme passen zu welchen Maßnahmen? Welche Kombinationen sind möglich? Professionelle Fördermittelberatung zahlt sich in der Regel mehrfach aus.