Was Vermieter und Hausverwaltungen zu Recht, Förderung und Steuern wissen müssen.
Spätestens bei Recht, Förderung und Steuern entscheidet sich, ob ein Mieterstromprojekt tragfähig ist. In diesem Teil geht es um die zentralen Vorgaben, Fördermechanismen und steuerlichen Rahmenbedingungen, die Sie vor der Umsetzung kennen sollten.
Das Mieterstrommodell unterliegt einigen speziellen rechtlichen Vorgaben, die Vermieter kennen sollten. Hier die wichtigsten Punkte:
Der Strompreis für Mieter muss mindestens 10 % unter dem lokalen Grundversorgungstarif liegen. Mehr als 90 % des Grundversorgungspreises dürfen Sie also nicht abrechnen. Diese Vorgabe stellt sicher, dass Mieter tatsächlich einen Vorteil haben und nicht schlechtergestellt werden.
In Mieterstrom-Verträgen wird deshalb ein fester Arbeitspreis pro kWh definiert. Ändert der Grundversorger seine Preise, muss der Mieterstrompreis gegebenenfalls angepasst werden.
Mieterstrom ist immer freiwillig. Der Stromliefervertrag darf nicht mit dem Mietvertrag gekoppelt werden. Jeder Mieter entscheidet selbst, ob er teilnimmt oder einen anderen Anbieter wählt.
Eine Kopplung von Mietvertrag und Stromlieferung ist nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig (z. B. bei möbliertem Wohnraum zur Kurzzeitmiete oder Wohnheimen).
Nach der ersten Vertragslaufzeit besteht ein Kündigungsrecht mit kurzer Frist. Sie sollten also einkalkulieren, dass nicht alle Mieter mitmachen oder einzelne später aussteigen. Für den wirtschaftlichen Erfolg ist eine gute Akzeptanz wichtig, deshalb sollten Sie die Vorteile (nämlich günstiger Ökostrom) klar kommunizieren.
Die PV-Anlage muss im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur eingetragen und beim Netzbetreiber als Mieterstromanlage gemeldet werden. Als Vermieter übernehmen Sie die Rolle eines Stromlieferanten im Sinne des Energiewirtschaftsgesetzes. Damit verbunden sind Informationspflichten, Stromkennzeichnung und eine korrekte Abrechnung StromGVV/VV.
Allerdings sind Sie als Mieterstromanbieter von einigen sonst üblichen Abgaben befreit (siehe nächster Abschnitt zu Förderungen und Steuern). Generell sollten Sie sich mit §42a EnWG vertraut machen, der die Rechte und Pflichten beim Mieterstrom regelt.
Lagern Sie die Stromlieferung an einen Dienstleister aus, etwa im Contracting-Modell, gehen diese Pflichten auf den Anbieter über.
Mieterstrom bewegt sich in einem festen rechtlichen Rahmen. Die Regeln sind überschaubar, entscheidend ist, dass Verträge, Preise und Prozesse von Anfang an korrekt aufgesetzt sind.
Daher ist es ratsam, wenn Sie sich beraten lassen – insbesondere beim ersten Aufsetzen der Verträge und der Anmeldung. Wir übernehmen das gern, vereinbaren Sie einfach ein kostenfreies Erstgespräch.
Um den Mehraufwand für Vermieter auszugleichen, gibt es finanzielle Förderungen für Mieterstrom. Die wichtigste ist der Mieterstromzuschlag nach EEG, der seit 2017 gewährt wird. Wichtig zu wissen:
Erfüllt das Projekt alle Voraussetzungen, erhalten Sie für den an Mieter gelieferten Solarstrom einen festen Zuschlag pro Kilowattstunde. Die Förderung läuft über 20 Jahre ab Inbetriebnahme der Anlage.
Voraussetzungen sind unter anderem:
Begrenzungen bei der Anlagengröße gelten seit dem EEG 2023 nicht mehr in der früheren Form. Auch größere Anlagen sowie mehrere Anlagen bis insgesamt 1 MW können gefördert werden.
Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach der Leistung der PV-Anlage. Kleinere Anlagen erhalten höhere Fördersätze, größere etwas geringere. Die Vergütung wird regelmäßig angepasst.
Das EEG arbeitet hier mit einem „atmenden Deckel“. Das bedeutet, je mehr PV ausgebaut wird, desto stärker sinkt die Förderung. Wer also später installiert, bekommt tendenziell etwas weniger Zuschlag, aber immer noch eine attraktive Förderung.
Wird nicht der gesamte Solarstrom im Gebäude verbraucht, kann der überschüssige Strom ins öffentliche Netz eingespeist werden. Dafür erhalten Sie zusätzlich die reguläre EEG-Einspeisevergütung, ebenfalls für 20 Jahre.
Das bedeutet: Jede erzeugte Kilowattstunde wird entweder über den Mieterstromzuschlag oder über die Einspeisevergütung vergütet. Genau dieser Effekt macht Mieterstrom oft wirtschaftlich attraktiver als reine Netzeinspeisung.
Beim neu eingeführten Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung entfällt der Mieterstromzuschlag bewusst, da dieses Modell nicht auf Vollversorgung durch den Vermieter setzt.
In Summe stellt der Mieterstromzuschlag einen finanziellen Anreiz dar, der den zusätzlichen Aufwand der Vermieter belohnen soll. Gerade bei größeren Objekten kann er über 20 Jahre erheblich zur Wirtschaftlichkeit beitragen.
Neben Förderung und Technik spielen steuerliche Fragen eine wichtige Rolle. Viele Unsicherheiten wurden in den letzten Jahren entschärft, trotzdem lohnt ein genauer Blick.
Sobald Sie Strom an Mieter verkaufen, gilt das steuerlich als unternehmerische Tätigkeit. Speziell hat das Finanzamt eine Schwelle definiert: Werden mehr als 10 % des erzeugten PV-Stroms an Dritte, also an Mieter, geliefert, handelt es sich nicht mehr um reinen Eigenverbrauch. In diesem Fall fällt grundsätzlich Umsatzsteuer in Höhe von 19 % auf den Strompreis an.
Liegt der Jahresumsatz unter 22.000 €, können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen und auf die Umsatzsteuer verzichten. Das betrifft vor allem kleinere Objekte. Größere Wohnungsunternehmen führen regulär Umsatzsteuer ab, können im Gegenzug aber die Vorsteuer aus Investitions- und Betriebskosten geltend machen.
Seit 2023 sind viele PV-Erträge einkommensteuerfrei. Bei Mehrfamilienhäusern bleiben Erträge bis zu 15 kW je Wohn- oder Gewerbeeinheit steuerfrei, maximal bis 100 kW pro Steuerpflichtigem. Für typische Mieterstromprojekte bedeutet das: Auf Stromerlöse und Einspeisevergütung fällt in vielen Fällen keine Einkommensteuer mehr an. Das reduziert den Aufwand deutlich und macht aufwendige Gewinnermittlungen oft überflüssig.
Für Wohnungsunternehmen und Genossenschaften war lange unklar, ob Stromerlöse die Gewerbesteuer auslösen. Das Wachstumschancengesetz (2023) schafft hier Klarheit. Wohnungsunternehmen dürfen bis zu 20 % ihrer Umsätze mit Mieterstrom erzielen, Genossenschaften sogar bis zu 30 %, ohne ihren Status zu verlieren oder Gewerbesteuer auszulösen. Mieterstrom bleibt damit ein zulässiger Bestandteil der Vermietungstätigkeit.
Da der Strom direkt im Gebäude verbraucht wird, entfallen viele typische Stromnebenkosten. Netzentgelte, Stromsteuer und Konzessionsabgaben fallen für den Eigenverbrauch nicht an. Die EEG-Umlage ist seit 2022 vollständig abgeschafft. Übrig bleiben im Wesentlichen Beschaffungskosten für Reststrom, Messentgelte und gegebenenfalls Umsatzsteuer. Dadurch ist der Verkauf an Mieter wirtschaftlich deutlich attraktiver als eine reine Einspeisung ins Netz.
Recht, Förderung und Steuern bilden den Rahmen für jedes Mieterstromprojekt. Sind diese Punkte geklärt, wird aus Theorie Umsetzung.
Im dritten Teil geht es darum, wie Mieterstrom konkret realisiert wird – von den technischen Voraussetzungen über den Ablauf bis zu den Punkten, die im Betrieb entscheidend sind. Jetzt lesen!
