Dürfen Sie als Vermieter PV-Strom an Mieter verkaufen? 

Ja – seit 2017 erlaubt das Mieterstromgesetz ausdrücklich, selbst erzeugten PV-Strom an Mieter im eigenen Gebäude zu verkaufen. 

Dieses Modell nennt sich Mieterstrom. Grundlage dafür sind Anpassungen im Erneuerbare-Energien-Gesetz und im Energiewirtschaftsgesetz. 

So funktioniert Mieterstrom grundsätzlich

• Auf dem Dach oder dem Grundstück des Wohngebäudes wird eine Photovoltaikanlage betrieben.
• Der erzeugte PV-Strom wird direkt im Haus verbraucht, ohne Umweg über das öffentliche Stromnetz.
• Mieter schließen dafür einen eigenen Stromliefervertrag mit dem Vermieter oder dem Anlagenbetreiber ab.
• Reicht der Solarstrom nicht aus, etwa abends oder im Winter, wird automatisch Strom aus dem öffentlichen Netz ergänzt.

Als Vermieter übernehmen Sie damit die Rolle eines Stromlieferanten und müssen eine durchgängige Versorgung sicherstellen. Das kann über einen zusätzlichen Liefervertrag oder über einen Dienstleister im Hintergrund laufen. 

Für Mieter bleibt der Alltag gleich, sie können trotz Mieterstrom weiterhin den Anbieter wechseln, was in Bezug auf Vertragsfreiheit auch wichtig ist.

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Welche Vorteile bietet Mieterstrom für Vermieter und Mieter?

Ein Mieterstrom-Projekt bringt für beide Seiten klare Vorteile, finanziell, strategisch und im Betrieb.

• Zusätzliche Einnahmen für Sie als Vermieter
  Statt überschüssigen Solarstrom zu niedrigen Vergütungssätzen ins Netz einzuspeisen, verkaufen Sie ihn direkt an Ihre Mieter. Dadurch steigt die Wirtschaftlichkeit der PV-Anlage, weil ein größerer Teil des erzeugten Stroms im Gebäude bleibt. Gleichzeitig gewinnt die Immobilie an Attraktivität und Wert, was vor allem für Wohnungsunternehmen ein echtes Argument ist.
  
• Günstiger Strom für Ihre Mieter
  Ihre Mieter beziehen Strom direkt vom eigenen Dach, meist deutlich günstiger als beim Grundversorger. Gesetzlich ist sogar vorgeschrieben, dass Mieterstrom mindestens 10 % unter dem lokalen Grundversorgungstarif liegen muss. Das entlastet die laufenden Kosten, ganz ohne eigene Investition oder Technik in der Wohnung.
• Klimaschutz und Außenwirkung
  Der vor Ort erzeugte Strom ist vollständig erneuerbar. Sie senken CO₂-Emissionen im Bestand und verbessern das Nachhaltigkeitsprofil Ihrer Immobilie. Das wirkt sich positiv auf Vermietbarkeit und Mieterbindung aus, und macht im Reporting und gegenüber Investoren Sinn.
  
• Mehr Unabhängigkeit von Strompreisen
  Je höher der Eigenverbrauch im Haus, desto geringer die Abhängigkeit von externen Energieversorgern und schwankenden Marktpreisen. Sie gewinnen mehr Kontrolle über die Energieversorgung Ihrer Liegenschaft, während Mieter von stabileren und transparenteren Stromkosten profitieren.

Kurz gesagt: Mieterstrom rechnet sich für beide Seiten. Für Vermieter wirtschaftlich und strategisch, für Mieter finanziell und praktisch. Dass dabei auch organisatorische und rechtliche Fragen entstehen, ist normal, entscheidend ist, wie sauber das Modell aufgesetzt wird.

Mieterstrom-Modelle: Welche Wege gibt es, PV-Strom an Mieter zu verkaufen?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie den Solarstrom aus Ihrer PV-Anlage an Mieter weitergeben können. Welche Sie nutzen, hängt stark von Ihren internen Ressourcen, der Größe des Objekts und davon ab, wie viel Verantwortung Sie selbst übernehmen möchten. Die wichtigsten Modelle im Überblick:

1. Direkte Vermarktung (Teilversorgung)

Bei diesem Modell verkaufen Sie den erzeugten PV-Strom direkt an die Mieter, decken aber nicht deren kompletten Strombedarf ab. Den restlichen Strom beziehen die Mieter weiterhin über einen eigenen Vertrag mit einem externen Energieversorger.

Der organisatorische Aufwand bleibt überschaubar. Förderseitig ist dieses Modell jedoch eingeschränkt: Der Mieterstromzuschlag nach EEG wird typischerweise nur gewährt, wenn ein Mieterstrommodell im Sinne der gesetzlichen Anforderungen umgesetzt wird, also einschließlich Stromlieferrolle und Vollversorgungskonzept. 

Die direkte Vermarktung eignet sich daher vor allem dann, wenn Förderung keine zentrale Rolle spielt oder eine vollständige Stromlieferung bewusst nicht vorgesehen ist.

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2. Vermieter als Energieversorger (Vollversorgung)

Hier liefern Sie den gesamten Strom für Ihre Mieter. Neben dem selbst erzeugten PV-Strom organisieren Sie auch den zusätzlichen Strom aus dem öffentlichen Netz.

Dieses Modell bringt den größten organisatorischen Aufwand mit sich. Messkonzepte, Abrechnung und energierechtliche Pflichten liegen bei Ihnen. Dafür erhalten Sie Zugang zu allen Förderungen, insbesondere zum Mieterstromzuschlag. 

Für Mieter ist diese Lösung am bequemsten, da sie nur einen Stromvertrag haben. Wirtschaftlich lohnt sich dieses Modell meist erst ab einer größeren Anzahl an Wohneinheiten.

3. Genossenschaftsmodell (Mieterbeteiligung)

Vermieter und Mieter, oder ausschließlich die Mieter, schließen sich zu einer Energiegenossenschaft zusammen, die die PV-Anlage betreibt und den Strom verteilt.

Das Modell sorgt für hohe Akzeptanz bei den Mietern und kann steuerliche Vorteile bringen, solange bestimmte Umsatzgrenzen eingehalten werden. Dem gegenüber stehen zusätzlicher Abstimmungsaufwand und formale Anforderungen bei Gründung und Betrieb der Genossenschaft. 

Geeignet ist dieser Weg vor allem dort, wo eine aktive Mietergemeinschaft vorhanden ist.

4. Pachtmodell (Mieter betreiben die Anlage selbst)

Bei diesem Modell stellen Sie die PV-Anlage gegen Pacht zur Verfügung. Die Mieter betreiben die Anlage eigenständig, nutzen den Strom selbst oder speisen Überschüsse ins Netz ein.

Ihr Aufwand bleibt gering, da Sie keine Stromlieferung übernehmen. Gleichzeitig entfällt der Mieterstromzuschlag, weil Sie nicht als Stromlieferant auftreten. 

Dieses Modell wird vergleichsweise selten gewählt, da Betrieb und Organisation vollständig bei den Mietern liegen.

5. Contracting-Modell (Drittanbieter-Lösung)

Beim Contracting übernimmt ein externer Energiedienstleister Planung, Bau, Betrieb und Abrechnung der Anlage sowie den Stromverkauf an die Mieter.

Sie geben technische und administrative Aufgaben ab und konzentrieren sich auf Ihre Rolle als Eigentümer oder Verwalter. Der Ertrag wird mit dem Contractor geteilt. 

Trotz Auslagerung bleibt der Anspruch auf den Mieterstromzuschlag bestehen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind. 

Dieses Modell eignet sich besonders für Wohnungsunternehmen mit mehreren Objekten.

Mieterstrom in der WEG: Was Hausverwaltungen beachten müssen

Viele Mehrfamilienhäuser sind als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) organisiert. Auch in diesem Fall ist Mieterstrom grundsätzlich möglich, erfordert aber zusätzliche Abstimmungen. In der Regel braucht es einen WEG-Beschluss zur Nutzung der Dachfläche, zur Finanzierung der PV-Anlage und zur Festlegung des Betreiber- und Abrechnungsmodells.

Häufig sind Dienstleister- oder Contracting-Modelle der praktikabelste Weg, da Betrieb, Messkonzept und Abrechnung ausgelagert werden können. Wichtig ist außerdem eine klare Regelung, wie Kosten, Erlöse und Vorteile innerhalb der WEG verteilt werden, insbesondere bei teilnehmenden und nicht teilnehmenden Eigentümern oder Mietern.

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Wie geht es weiter?

Mit den Grundlagen, Vorteilen und Modellen haben Sie nun eine solide Entscheidungsbasis. Ob Mieterstrom für Ihr Objekt sinnvoll ist, entscheidet sich jedoch nicht nur am Konzept, sondern vor allem an rechtlichen Vorgaben, Fördermöglichkeiten und steuerlichen Rahmenbedingungen.

Im zweiten Teil geht es deshalb darum, wie Mieterstrom rechtlich korrekt und wirtschaftlich sinnvoll aufgesetzt wird. Jetzt lesen!