Was Eigentümer und Hausverwaltungen jetzt wissen müssen
Sie verwalten ein Mehrfamilienhaus und fragen sich, ob und wann Sie sanieren müssen? Die Antwort hängt nicht von guter Absicht ab, sondern von klaren gesetzlichen Vorgaben. Eigentümerwechsel, alte Heizungen oder größere Maßnahmen an Dach und Fassade können eine Sanierungspflicht auslösen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, was verpflichtend ist und wo Sie Handlungsspielraum haben.
Die Sanierungspflicht greift nur dann, wenn bestimmte Auslöser eintreten. Entscheidend ist also nicht der Zustand des Gebäudes allein, sondern das Ereignis, das eine Verpflichtung auslöst. In der Praxis sind das vor allem Eigentümerwechsel, veraltete Heizungsanlagen oder umfangreichere Arbeiten an Dach, Fassade oder Gebäudehülle. Ohne einen solchen Auslöser besteht für Bestandsgebäude in der Regel keine unmittelbare Pflicht zur energetischen Sanierung.
Die Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser ergibt sich unmittelbar aus dem Gebäudeenergiegesetz. Das GEG bündelt seit 2020 die früheren Regelwerke EnEV und EEWärmeG und gilt sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude.
Maßgeblich ist dabei die rechtliche Verpflichtung zur energetischen Verbesserung bestimmter Bauteile und Anlagentechnik. Mit der Novelle 2024 wurden die Anforderungen verschärft, insbesondere mit Blick auf CO₂-Reduktion und den Einsatz erneuerbarer Energien bei Heizsystemen.
Konkret relevant für Eigentümer und Hausverwaltungen sind mehrere zentrale Paragrafen:
Diese Vorgaben greifen unabhängig davon, ob eine umfassende Sanierung geplant ist oder nur einzelne Maßnahmen umgesetzt werden.
Greift die Sanierungspflicht, sind Sie als Eigentümer verpflichtet, klar definierte energetische Maßnahmen innerhalb festgelegter Fristen umzusetzen. Welche Pflichten konkret bestehen, hängt davon ab, wodurch die Sanierungspflicht ausgelöst wurde. Die wichtigsten Fälle im Überblick:
Nach dem Kauf, einer Erbschaft oder Schenkung eines Mehrfamilienhauses gilt ab Eintragung im Grundbuch eine feste Zwei-Jahres-Frist. Innerhalb dieses Zeitraums müssen bestimmte energetische Mindestanforderungen erfüllt werden:
Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob ohnehin Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.
Wer größere Arbeiten an der Gebäudehülle vornimmt, löst unmittelbar zusätzliche Pflichten aus. Werden mehr als 10 % von Dach, Fassade oder Gebäudehülle erneuert, müssen die betroffenen Bauteile bereits beim Einbau die aktuellen energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.
Eine Übergangsfrist ist in diesem Fall nicht vorgesehen.
Für Heizungsanlagen gelten eigenständige Vorgaben. Öl- und Gasheizungen mit Baujahr vor 1991 oder mit einer Betriebsdauer von mehr als 30 Jahren dürfen nicht weiter betrieben werden.
Der Austausch durch moderne, effiziente oder erneuerbare Heizsysteme ist verpflichtend und greift auch ohne weitere Sanierungsmaßnahmen.
In Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen die gesetzlichen Pflichten in der Regel das Gemeinschaftseigentum, wie Dach, Fassade und zentrale Heizungsanlagen. Energetische Maßnahmen werden gemeinschaftlich beschlossen und die Kosten werden von der Eigentümergemeinschaft getragen.
Einzelne Wohnungen im Sondereigentum lösen keine eigenständige Sanierungspflicht aus. In der Praxis liegt die Verantwortung daher vor allem bei der Gemeinschaft und der Hausverwaltung.
Mit der Sanierungspflicht sind feste Umsetzungsfristen verbunden. Maßgeblich ist vor allem der Zeitpunkt, zu dem der jeweilige Auslöser eintritt. Werden diese Fristen überschritten oder Pflichten nicht erfüllt, drohen spürbare Sanktionen.
Nicht in jedem Fall führt die Sanierungspflicht automatisch zur Umsetzung energetischer Maßnahmen. Das Gebäudeenergiegesetz sieht klar definierte Ausnahmen vor, wenn rechtliche oder wirtschaftliche Gründe entgegenstehen. Diese Ausnahmen müssen jedoch begründet und in der Regel nachgewiesen werden.
Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus vor dem 1. Februar 2002 erworben haben und es seitdem selbst nutzen, können von der Sanierungspflicht ausgenommen sein.
Diese Ausnahme gilt nur, solange kein Eigentümerwechsel stattfindet. Nach Verkauf, Erbschaft oder Schenkung entfällt der Bestandsschutz, und die Sanierungspflicht greift vollständig.
Wichtig: Ausnahmen sind stets an bestehende Besitzverhältnisse gebunden. Bei einem Eigentümerwechsel gelten sie in der Regel nicht mehr.
Zur Sanierungspflicht gehören auch finanzielle Entlastungen. Bund und Länder unterstützen energetische Maßnahmen mit Zuschüssen, Krediten und steuerlichen Vorteilen. Entscheidend ist, dass Förderungen vor Maßnahmenbeginn beantragt werden und die jeweils aktuellen Bedingungen eingehalten werden.
Aktuelle Konditionen und weitere Informationen finden Sie bei der KfW direkt zu Bundesförderung für effiziente Gebäude.
Die BAFA-Förderung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) unterstützt nicht nur einzelne Wärmeerzeuger, sondern auch Gebäudenetze und zentrale Lösungen, die insbesondere für Mehrfamilienhäuser relevant sind.
Gefördert wird die Errichtung, der Umbau oder die Erweiterung eines Gebäudenetzes, sofern die Wärmeerzeugung nach Umsetzung der Maßnahme zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erfolgt. Förderfähig sind unter anderem:
Nicht förderfähig sind Eigenbauanlagen, Prototypen sowie gebrauchte Anlagen oder Anlagen mit überwiegend gebrauchten Komponenten.
Wird nur ein Teil der Wohneinheiten versorgt, gilt der jeweilige Höchstbetrag anteilig.
Wichtige Voraussetzung: Bei Errichtung, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudenetzes ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten verpflichtend.
Aktuelle Konditionen und weitere Informationen finden Sie bei der BAFA direkt.
Die Sanierungspflicht stellt Sie als Eigentümer oder Hausverwaltung nicht nur vor technische, sondern auch vor organisatorische und förderrechtliche Anforderungen.
Förderprogramme setzen häufig eine qualifizierte Energieberatung voraus, Fristen müssen eingehalten und Maßnahmen sauber aufeinander abgestimmt werden. Genau hier entscheidet sich, ob Sanierung wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt wird oder unnötige Kosten entstehen.
Wir begleiten Sie über den gesamten Prozess hinweg: von der qualifizierten Energieberatung über die strategische Maßnahmenplanung bis zur Baubegleitung und dem Fördermittelmanagement.
Unsere digitalen Werkzeuge und Expertenteams sorgen dafür, dass gesetzliche Pflichten, Fördervoraussetzungen und wirtschaftliche Ziele zusammengeführt werden. So behalten Sie jederzeit den Überblick über Maßnahmen, Fristen und Förderpotenziale Ihres Immobilienportfolios.
Vereinbaren Sie jetzt eine kostenlose Erstberatung und erhalten Sie eine fundierte Einschätzung Ihrer Pflichten, Fördermöglichkeiten und nächsten Schritte.
