Bedarfsausweis-Pflicht für Nichtwohngebäude ab 2027

Was sich zum 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude ändert

Ab dem Stichtag ist für Nichtwohngebäude beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Vertragsverlängerung nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Parallel ändern sich die Bewertungsskala, die Rechennorm und die Bezugsgröße für den Primärenergiebedarf.

Für Wohngebäude bleibt es bei der Wahlfreiheit: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, und für den Verbrauchsausweis genügen künftig zwei statt drei Jahre Verbrauchsdaten. Die Verschärfung trifft ausschließlich den Nichtwohnbestand.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: der Unterschied

Der Energieausweis ist der Oberbegriff. Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis sind zwei Wege zum selben Dokument.

Der Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude. Ein Sachverständiger erfasst Bauteile, Dämmung, Fenster und Anlagentechnik und rechnet daraus den Energiebedarf hoch. Das Ergebnis bleibt vom Verhalten der Nutzer unberührt.

Der Verbrauchsausweis beschreibt die Abrechnungen. Grundlage sind die Verbräuche der vergangenen Jahre. Er ist schnell und günstig, verzerrt aber leicht: Ein halbes Jahr Leerstand im dritten Obergeschoss lässt ein sanierungsbedürftiges Gebäude gut aussehen.

Genau daran setzt der Gesetzgeber an. Bei Gewerbeimmobilien hängt der Verbrauch stark an Betriebsprozessen, Öffnungszeiten und Belegung. Über den baulichen Zustand sagt er wenig aus. Zwei baugleiche Hallen können sich im Verbrauch um ein Vielfaches unterscheiden.

Diese Anlässe lösen die Vorlagepflicht aus

• Verkauf des Gebäudes
• Neuvermietung oder Verpachtung
• Verlängerung eines bestehenden Miet- oder Pachtvertrags
• Größere Renovierung: mehr als ein Viertel der Gebäudehüllfläche betroffen oder Renovierungskosten über 25 Prozent des Gebäudewerts ohne Grundstück

Der dritte Punkt trifft Bestandshalter am unerwartetsten. Bisher blieb ein laufendes Mietverhältnis ohne Transaktion außen vor. Ab 2027 zählt die Verlängerung als eigener Anlass. Ein vorhandener gültiger Ausweis reicht dafür aus — wer keinen hat, braucht ab Januar einen. Wer 40 Gewerbeeinheiten verwaltet und jährlich ein Dutzend Verträge fortschreibt, sollte den Bestand also kennen. Bei Verstößen gegen die Vorlage- und Übergabepflichten drohen Bußgelder bis 10.000 Euro.

Neue Effizienzklassen von A bis G

Nichtwohngebäude bekommen erstmals eine eigene Klassenskala. Sie reicht von A bis G und misst das Verhältnis zwischen dem Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes und dem eines Referenzgebäudes. Klasse G markiert das schlechteste Segment des Bestands. Wohngebäude behalten ihre bisherige Skala von A+ bis H.

Für die Vermarktung ändert das die Ausgangslage. Ein Buchstabe im Exposé lädt zum Vergleich ein, eine Kennzahl in Kilowattstunden je Quadratmeter tut das kaum. Mieter und Käufer werden Portfolios künftig nach diesem Buchstaben filtern.

Warum dasselbe Gebäude schlechter dasteht

Die neue Skala kommt zusammen mit einer neuen Rechengrundlage. Beides zusammen verschiebt Ergebnisse, ohne am Gebäude einen einzigen Ziegel zu verändern.

Der Gesetzgeber stellt von der nicht erneuerbaren Primärenergie auf die Gesamt-Primärenergie um. Dazu ändern sich die Faktoren für die einzelnen Energieträger. Nach der Übersicht des Öko-Zentrums NRW sinkt der Faktor für Strom von 1,8 auf 1,5. Fossile Brennstoffe bleiben bei 1,1. Biogene Brennstoffe erhalten einheitlich 0,7, Holz lag bisher bei 0,2.

Für ein mit Hackschnitzeln beheiztes Gemeindezentrum steigt der Faktor mit dieser einen Zeile auf das 3,5-Fache. Die Bewertung verschlechtert sich, obwohl die Heizung dieselbe bleibt. Wärmepumpen und Anschlüsse an die Fernwärme profitieren umgekehrt. Hinzu kommt die Umstellung auf die DIN/TS 18599:2025-10 mit überarbeiteten Verfahren für Wärmepumpen und besseren Standardwerten für Photovoltaik.

Ein Ausweis aus 2026 bleibt bis 2036 gültig

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Für Ausweise vor dem 1. Januar 2027 ändert das GModG daran nichts. Ein Dokument mit Ausstellungsdatum Dezember 2026 trägt bis Dezember 2036 und lässt sich in dieser Zeit bei Verkauf und Vermietung vorlegen. Eine Pflicht zum Austausch gibt es nicht.

Für Bestandshalter mit absehbaren Transaktionen ist das ein Zeitfenster. Entscheidend ist das Ausstellungsdatum, nicht der Auftragseingang. Bei größeren Objekten mit mehreren Nutzungszonen dauert allein die Datenerhebung mehrere Wochen. Wer die zweite Dezemberhälfte einplant, plant zu knapp.

Was der Bestandsschutz nicht abdeckt

Hier lohnt der zweite Blick. Ein Ausweis aus 2026 sichert Ihre Dokumentation, nicht den Zustand Ihres Gebäudes. Die energetischen Anforderungen laufen unabhängig davon weiter. Und steht bei einem Objekt ohnehin eine größere Renovierung an, hilft der Verbrauchsausweis aus 2026 nicht: Dann ist ein Bedarfsausweis fällig.

Ab dem 1. Januar 2030 darf der Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes das 3,5-fache des Referenzgebäudes nicht überschreiten. Ab dem 1. Januar 2033 sinkt die Grenze auf das 2,95-fache. Ausnahmen gelten unter anderem für jüngere Gebäude und für überwiegend erneuerbar beheizte Objekte. Parallel sinkt die Schwelle für die Pflicht zur Gebäudeautomation von 290 auf 70 Kilowatt.

Diese Schwellen greifen unabhängig davon, ob Sie verkaufen oder vermieten. Sie gelten auch für Gebäude, die Sie selbst nutzen.

Ein Bedarfsausweis liefert für diese Fristen die Datengrundlage. Er zeigt, wo Ihr Gebäude im Verhältnis zum Referenzwert steht und welcher Abstand bis 2030 zu schließen ist. Genau hier setzt unsere Energieberatung für Nichtwohngebäude an. Ein Verbrauchsausweis aus 2026 verschafft Ihnen zehn Jahre Papier und keine einzige belastbare Aussage über diesen Abstand.

Was Sie bis Jahresende tun sollten

1. Bestand sichten
   Listen Sie für jedes Objekt Ausweisart, Ausstellungsdatum und Ablauf auf. Alles mit Ablauf bis 2028 gehört auf die Prioritätenliste.
2. Anlässe vorhersagen
   Welche Verträge laufen 2027 und 2028 aus? Welche Objekte stehen zum Verkauf? Diese Gebäude brauchen zuerst eine Entscheidung.
3. Datenlage klären
   Liegen Baupläne, Bauteilaufbauten und Angaben zur Anlagentechnik vor? Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
4. Ausweis und Fahrplan zusammen denken
   Für Objekte mit Handlungsbedarf bis 2030 lohnt der Bedarfsausweis ohnehin. Er lässt sich direkt als Grundlage für den Sanierungsfahrplan und für das Subventionsmanagement nutzen.