Was wegfällt und was Sie trotzdem liefern müssen
Die EU hat im Februar 2026 den Rotstift angesetzt. Einen Nachhaltigkeitsbericht müssen jetzt nur noch die größten Unternehmen abliefern, alle anderen sind raus. Fast die gesamte Wohnungs- und Immobilienwirtschaft fällt darunter.
ESG ist die Abkürzung für Environmental, Social und Governance. Übersetzt: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Bei einem Gebäude oder einem Portfolio geht es dabei um drei Fragen.
Der Begriff ESG kommt aus der Finanzwelt. Investoren wollten nachhaltige Anlagen vergleichbar machen. Über die EU-Regeln zur nachhaltigen Finanzwirtschaft ist er in der Immobilienbranche angekommen und wirkt heute direkt auf Kreditzinsen und Kaufpreise.
Übrigens: Der Ausdruck ESG-Immobilie ist rechtlich nicht geschützt. Gemeint ist meist ein Gebäude, das die Kriterien der EU-Taxonomie erfüllt oder in einem anerkannten Rating gut abschneidet. Wenn Sie den Begriff in der Vermarktung nutzen, sollten Sie belegen können, worauf Sie sich stützen.
Die Antwort hat sich innerhalb eines Jahres zweimal geändert. Deshalb schauen wir auf die einzelnen Regelwerke.
Die CSRD verpflichtet Unternehmen zu einem geprüften Nachhaltigkeitsbericht. Im Februar 2026 hat die EU den Kreis der betroffenen Unternehmen stark verkleinert. Berichten müssen jetzt nur noch Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. Euro Umsatz. Beide Grenzen müssen zusammen überschritten sein.
Für den größten Teil der deutschen Immobilien- und Wohnungswirtschaft heißt das: keine direkte Berichtspflicht. Die deutsche Umsetzung des Gesetzes steht noch aus und wird im Laufe des Jahres 2026 erwartet.
Die Prüfungsorganisation des GdW hat zwölf verbindliche ESG-Mindestanforderungen beschlossen. Sie gelten ab dem Berichtsjahr 2025 und gehören zur normalen Jahresabschlussprüfung.
Abgefragt werden unter anderem:
Das Ziel ist ein belastbarer Datenbestand. Wer diese Zahlen sauber vorhält, kann sie gleich mehrfach verwenden: für die Prüfung, für Bankgespräche und für Förderanträge.
Wer aus der Berichtspflicht herausfällt, bleibt Zulieferer für andere. Banken brauchen Angaben zu den Objekten, die sie finanzieren. Investoren fordern Portfoliodaten. Förderinstitute wollen Nachweise zum energetischen Zustand.
In der Praxis erreicht Sie die Anforderung über den Kreditvertrag, nicht über das Gesetzblatt. Für einen schlanken freiwilligen Bericht gibt es den europäischen VSME-Standard.
Am 10. Juli 2026 hat das Gebäudemodernisierungsgesetz das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Drei Änderungen sind wichtig.
Die einzelnen Regeln treten gestaffelt über die kommenden Jahre in Kraft. Mehr dazu erfahren Sie in unserem ausführlichen Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr sollte 2027 starten. Die EU-Umweltminister haben ihn auf 2028 verschoben. Bis dahin gilt der nationale CO₂-Preis.
Für 2026 liegt er zwischen 55 und 65 Euro je Tonne. Das Bundeskabinett hat am 12. August 2026 beschlossen, diese Spanne auch für 2027 beizubehalten; das Gesetzgebungsverfahren läuft noch. Ohne diesen Schritt wäre der Preis 2027 an den europäischen Emissionshandel gekoppelt und kaum planbar gewesen.
Wenn Sie vermieten, kommt die Aufteilung nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz hinzu. Die Regel dahinter ist einfach: Je schlechter der energetische Zustand des Wohngebäudes, desto größer der Anteil, den Sie als Vermieter selbst tragen.
Die folgende Übersicht fasst zusammen, wer wovon betroffen ist.
Stand: 24.08.2026. Zwei Gesetzgebungsverfahren laufen noch. Prüfen Sie den Stand, bevor Sie eine größere Investition entscheiden.
Der wirtschaftliche Effekt entsteht an drei Stellen.
Wie groß der Effekt ausfällt, hängt stark von Lage, Nutzungsart und Zustand ab. Pauschale Prozentangaben zur Wertsteigerung durch ESG-Maßnahmen sollten Sie kritisch hinterfragen.
Banken, Ratings und Berichtsstandards greifen auf weitgehend dieselben Daten zu. Sie erheben also einmal und bedienen damit mehrere Anforderungen.
Ein Kriterium lohnt genaueres Hinsehen. Die EU-Taxonomie erkennt ein älteres Gebäude als nachhaltig an, wenn es entweder die Energieausweisklasse A erreicht oder zu den besten 15 Prozent des regionalen Gebäudebestands beim Primärenergiebedarf gehört.
Die zweite Variante wird oft übersehen. In Regionen mit vielen Altbauten kann bereits Klasse B oder C genügen.
Die häufigste Lücke liegt bei den Verbrauchsdaten der Mieter. Ohne sie bleibt jede Portfoliobilanz unvollständig, und Ratings bewerten fehlende Angaben als Minuspunkt. Der Weg dorthin führt über Messdienstleister, Fernauslesung und eine frühe Abstimmung mit den Mietern.
Die drei Begriffe werden häufig vermischt, meinen aber unterschiedliche Dinge.
Ein Zertifikat sagt also, wie gut ein Gebäude heute ist. Ein Rating macht Ihren Bestand vergleichbar. Und der Klimapfad zeigt, wann es eng wird.
Eine Eigentümergemeinschaft muss nichts berichten. Der Druck kommt trotzdem an, über die CO₂-Kosten in der Abrechnung und über Eigentümer, die Antworten erwarten. Ihre Aufgabe liegt darin, den technischen Sachverhalt so aufzubereiten, dass die Versammlung entscheiden kann.
Erster Schritt: eine geförderte Energieberatung mit Sanierungsfahrplan. Sie liefert eine Grundlage, die sich präsentieren lässt, und schafft gleichzeitig die Daten für spätere Förderanträge.
Die Frage nach der CSRD ist für Sie meist beantwortet, die nach den GdW-Mindestanforderungen dagegen offen. Zwölf Kennzahlen klingen überschaubar, setzen aber einen strukturierten Gebäudedatensatz voraus.
Erster Schritt: prüfen, ob Ihr ERP-System die energetischen Gebäudedaten in der geforderten Form ausgibt. Klimapfad und Wirtschaftsplanung sollten auf denselben Zahlen aufsetzen wie der Prüfungsbericht.
Bei Ihnen entscheidet ESG über Ankauf, Halten und Verkauf. Taxonomie-Quote, Ratingergebnis und Stranding-Zeitpunkt landen in der Bewertung, teils schon in der Kaufpreisverhandlung.
Erster Schritt: herausfinden, welche Ihrer Objekte zu den energetisch schlechtesten 16 Prozent zählen. Wer das früh weiß, verteilt die Investition über Jahre statt unter Zeitdruck zu handeln.
Zur Wirtschaftlichkeit kommt bei Ihnen die Vorbildrolle. Entscheidungen entstehen zentral und werden vor Ort getragen, was Transparenz über den gesamten Bestand voraussetzt.
Erster Schritt: eine einheitliche Datenbasis über alle Objekte. Sie stützt die Priorisierung knapper Mittel und liefert die Argumente für die Kommunikation nach außen.
ESG lässt sich nicht in einem Zug erledigen. Es beginnt mit belastbaren Zahlen zu Ihrem Bestand und einer klaren Reihenfolge der Maßnahmen. Genau dort setzen wir an: Wir erheben die Daten, berechnen den Absenkpfad, priorisieren die Maßnahmen und übernehmen die Förderanträge.
In dreißig Minuten klären wir, wo Ihr Bestand steht und welcher Schritt sich für Sie zuerst rechnet.
